전월세 보증금 지키는 법 (전입신고 + 확정일자)
한 줄 답
전월세 보증금을 지키려면 이사 후 바로 전입신고를 하고, 계약서에 확정일자를 받으세요. 그러면 집이 경매로 넘어가도 보증금을 우선 돌려받을 권리가 생깁니다(주택임대차보호법 제3조·제3조의2). 외국인은 외국인등록 + 체류지(주소) 변경신고가 전입신고를 갈음하므로 한국인과 같은 보호를 받습니다(출입국관리법 제88조의2).
보증금을 지키는 두 가지
- 전입신고 = 대항력: 집을 인도받고 전입신고를 마치면 그 다음 날부터 효력이 생깁니다. 집주인이 바뀌어도 새 주인에게 보증금을 요구할 수 있습니다(제3조). 외국인은 외국인등록·체류지 변경신고가 이를 갈음합니다(출입국관리법 제88조의2②).
- 확정일자 = 우선변제권: 전입신고 + 계약서 확정일자를 갖추면, 경매·공매 시 후순위 채권자보다 먼저 보증금을 변제받습니다(제3조의2). 확정일자는 동주민센터 또는 인터넷등기소에서 받습니다.
소액 보증금은 일정액까지 최우선 변제됩니다(제8조). 그 금액 기준은 지역·시기마다 다르므로(시행령) 확인하세요.
계약 전 사기 예방 (체크리스트)
- 등기부등본을 떼어 근저당(집주인의 빚)과 실소유자를 확인하세요. 근저당이 시세에 가까우면 위험합니다.
- 보증금이 시세·매매가에 비해 과도하면 "깡통전세" 위험입니다.
- 계약은 등기부상 실소유자 본인과 하세요. 대리인이면 위임장·인감을 확인합니다.
- 입주 즉시 전입신고 + 확정일자를 받으세요.
출처
모든 사실 주장은 1차 출처(법령·정부 공고)에 근거합니다.
- 주택임대차보호법 제3조 (대항력) — 인도+전입신고 다음 날부터 효력
- 주택임대차보호법 제3조의2 (보증금의 회수) — 대항요건+확정일자 = 우선변제권
- 주택임대차보호법 제8조 (보증금 중 일정액의 보호) — 소액보증금 최우선변제
- 출입국관리법 제88조의2제2항 — 외국인등록·체류지 변경신고는 주민등록·전입신고를 갈음
수정 2026-06-09 · 작성 2026-06-09 · 검토: Duru
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