Cách bảo vệ tiền đặt cọc thuê nhà (khai báo chuyển đến + xác nhận hợp đồng)

Hai cách bảo vệ tiền đặt cọc

1. Khai báo chuyển đến = hiệu lực đối kháng (대항력, quyền với chủ nhà mới): Sau khi nhận bàn giao nhà và hoàn tất khai báo chuyển đến (전입신고), hiệu lực phát sinh từ ngày hôm sau. Dù chủ nhà thay đổi, bạn vẫn có thể yêu cầu chủ mới hoàn trả tiền đặt cọc (Điều 3). Người nước ngoài thực hiện đăng ký người nước ngoài và khai báo thay đổi nơi lưu trú thay thế cho khai báo chuyển đến (Luật Quản lý Xuất nhập cảnh Điều 88의2②).
2. Xác nhận ngày hợp đồng = quyền ưu tiên được hoàn trả (우선변제권): Khi đã có hiệu lực đối kháng (nhận bàn giao nhà + khai báo chuyển đến) và có ngày xác nhận hợp đồng (확정일자) trên hợp đồng thuê, bạn được hoàn trả tiền đặt cọc trước các chủ nợ thứ cấp trong trường hợp đấu giá hoặc bán công (Điều 3의2). Có thể xin ngày xác nhận hợp đồng tại trung tâm hành chính phường (동주민센터) hoặc cổng đăng ký bất động sản trực tuyến (인터넷등기소).

Đối với khoản đặt cọc nhỏ, một phần tiền sẽ được ưu tiên hoàn trả cao nhất (소액보증금 최우선변제) trước tất cả các chủ nợ khác (Điều 8). Mức tiền cụ thể thay đổi theo từng khu vực và thời điểm (Nghị định thi hành) — vui lòng kiểm tra thêm.

Phòng tránh lừa đảo trước khi ký hợp đồng (danh sách kiểm tra)

• Hãy xem bản sao sổ đăng ký bất động sản (등기부등본) để kiểm tra quyền thế chấp (근저당, khoản nợ của chủ nhà) và xác nhận người sở hữu thực tế. Nếu giá trị thế chấp gần bằng giá thị trường của nhà, đó là dấu hiệu nguy hiểm.
• Nếu tiền đặt cọc quá cao so với giá thị trường hoặc giá bán của nhà, đó có thể là "jeonse rỗng" (깡통전세, tiền đặt cọc vượt giá trị nhà) — rủi ro không thu hồi được tiền.
• Hãy ký hợp đồng trực tiếp với người sở hữu thực tế theo sổ đăng ký. Nếu là đại diện, hãy kiểm tra giấy ủy quyền và con dấu đã xác nhận.
• Ngay khi dọn vào nhà, hãy khai báo chuyển đến và xin ngày xác nhận hợp đồng ngay lập tức.